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银监会查出数十亿房贷假按揭 巨大风险转嫁银行
】发布人:  来源:   时间:2007-02-15  浏览 人次

     本是银行优质业务的房贷市场,接连爆出假按揭大案。近日,银监会下发一份措辞严厉的通知,指出银行贷款审查流于形式,个人住房假按揭问题突出。假按揭竟成了房贷市场难以根除的毒瘤? 

    银监会查出数十亿假按揭 
     
    银监会的这份通知是基于2006年下半年进行的一次大规模的检查,这次检查近年少有,重点是五项:房地产假按揭、土地储备贷款、打捆贷款、“两高一剩”行业贷款和委托贷款业务专项检查。在部署时,银监会称,假按揭贷款是商业银行发放零售贷款中典型的违规行为,“近几年,不少房地产项目开发中的巨大风险转嫁给了商业银行”。 
    •什么是“假按揭”•
        个人住房贷款“假按揭”是指不以真实的购买住房为目的,开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人,通过虚假销售(购买)方式,套取银行贷款的行为。
    检查结果显示,截至2006年6月末,国内银行涉及假按揭的贷款金额达数十亿元。其中,某国有银行被查出共发放个人住房涉嫌假按揭的贷款4718笔,金额达13.09亿元,占被查个人住房贷款总额的6.05%。另一家国有银行被查出共发放个人住房涉嫌假按揭的贷款3716笔,金额7.34亿元,占被查个人住房贷款总额的3.23%。 
    针对暴露出来的问题,银监会指出,部分银行贷款“三查(贷前调查、贷时审查、贷后检查)”制度形同虚设,授信尽职调查流于形式;一些房地产开发企业和房产中介机构通过虚假按揭或一房多贷、虚增注册资本、虚抬房价等手段套取银行贷款,有的甚至挪用流动资金贷款投资房地产项目开发,利用银行贷款囤积土地,扰乱了房地产市场秩序,加大了银行信贷风险。 
    
    银行间放贷竞争激烈使审查流于形式 
     
    事实上,在银监会此次调查之前已数度为假按揭所带来的风险敲警钟,对可能产生假按揭的环节,银监会也有很具体的措施,“但是银行放贷的压力始终是存在的,为了完成任务,银行之间对个人住房贷款的竞争很激烈,”北京京都律师事务所律师秦庆芳表示,“银行需要放贷赚取利息,开发商需要资金,在房地产市场整体向上的时候,双方的共同利益导致银行常常对风险是睁一只眼闭一只眼。特别是银行为了股改上市,为了一个好的财务报表的时候。” 
    更重要的是,银行的审查并没有完全做到实质审查。目前,由于市场的竞争,已有多家银行取消了律师见证业务,成立了专门的审批中心,秦庆芳认为,取消了中介,采取“直客式”审批,银行直接面对客户仍然进行的是形式审查,客户提交的文件仍是一样的,银行没法做到一笔一笔的核实,风险可能更会失控。 
   “如今虽然很少出现成批量的假按揭,但是单笔额度比较高的假按揭仍然存在,比如几百万元。”秦庆芳说。 
    “假按揭大部分是前几年发生的,这跟当时的银行信贷制度和我国商品房预售制度的不完善直接相关。”中伦金通律师事务所的兰焕婷律师表示,“预售制度完善以后,尤其是2005年实行网上签约之后,假按揭应该有所减少。” 
     但是检查显示,在各项制度逐步严格的情况下,有的省市房贷不良率仍连续三年呈上升趋势。 
     
    房贷不良率上升势头很快 
     
    目前,我国房贷市场仍是一片繁荣,截至2005年末,我国16家银行个人住房贷款余额为20258亿元,比上年增长1772亿元,房贷市场已占我国GDP的10%。 
    但繁荣背后有隐忧。一方面,房贷不良率虽然在银行各项业务中是最低的,最高不超过5%,最低的仅有2%、0.5%,甚至更低,但上升势头很快。以上海为例,到去年9月末,中资银行个人房贷不良率为0.86%,而2004年只有0.1%左右,两年时间房贷不良率上升了7倍多。 
    “房地产企业的融资方式决定了市场风险和信贷风险全都集中在银行。”中国社科院金融所金融发展室主任易宪容表示,我国房地产金融主要是由银行信贷构成,房地产企业各个环节所需要的资金,如房地产开发贷款、流动性资金贷款、施工企业贷款、信贷抵押贷款等,基本上是来自银行,房地产企业的股权融资占融资的比重十分微小。他建议取消商品房预售制度,这样才能杜绝假按揭道德风险。 
     另一方面,一旦开发商资金链紧张,恶意一房多贷套取贷款、银行抵押不能落实的情况下,损失将更加惨重。在去年发生的北京盛鑫家园、立恒名苑一亿多元假按揭事件中,开发商都是套取贷款之后四处投资,最后无力偿还贷款、撑不下去而曝光的。 
     随着去年以来股市的升温,不少本来投资房地产市场的资金流向股市,虽然银监会出台措施严防房贷资金进入股市,但是银行能否真正严格控制资金真正用途,仍令人怀疑。